翠屏区人民法院

谈无权处分行为中出卖共有之物合同的法律效力

文章来源:沙坪庭?发布时间:2018年6月20日?阅读:480次 【字号: 】 (双击屏幕滚动阅读)

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沙坪法庭 ?杨着冰

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学界常常把无权处分问题喻为“法学上的精灵”、“法律思维的宝藏”。无权处分行为是现代市场交易中普遍存在的现象,尤其是无权处分行为中合同效力问题更是一直困扰着审判实践。在大数据新时代,人们对人民法院作出的裁判文书大多都可以通过网络、微信公众号等途径查阅。不同法院、不同法官、不同民法专家学者先后或者在同一时期对无权处分行为中合同效力认识各一,有的认为无效,有的认为效力待定,有的认为有效。因此,对无权处分行为中合同效力问题进行研究探讨,具有很强的实务针对性,对统一裁判尺度,提高司法公信力具有重要的现实意义。

从新中国成立至今,我国出台的法律法规、司法解释、批复、政策、部分省市高、中级人民法院的指导意见等司法规范性文件以及民法专家学者观点中可以窥见,无权处分行为大致分为三类。一类是完全非所有人处分他人之财产即出卖他人之物,如甲将完全属于丙所有的汽车出卖给乙。二类是处分权受到限制的所有人处分自己的财产即出卖权利受限之自己之物,如抵押人出卖已办理抵押登记的抵押物。三类是共有人未征得其他共有人同意擅自处分共有财产即出卖共有之物,典型例子是夫妻一方未经配偶同意擅自将共有房屋出卖他人。

本文主要针对我们审判实践中频现的第三类出卖共有之物合同效力之争议所面临的困惑,谈谈笔者的认识和体会。首先,按时间先后顺序梳理我国相关司法规范性文件涉及的关于出卖共有之物合同效力的规定,以了解我国关于出卖共有之物合同效力的司法态度的发展变化过程。其次,归纳我国几位民法大师就出卖共有之物合同效力的主要观点,以了解民法理论界关于出卖共有之物合同效力之观点集成。再次,明确提出当前出卖共有之物合同有效的结论,并从体系解释的角度辨析《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第51条和《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》(以下简称《解释》)第3条规定之实质含义,以便更明了更释然的理解和适用法律规定。最后,例举两起案例简述简析,以供同仁间相互交流探讨。

一、有关出卖共有之物合同效力的相关司法规范性文件梳理

1、最早可见的规范出卖共有之物的司法解释是1951年4月16日发布的《最高人民法院华东分院关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》。该批复之三规定:“房屋既系兄弟数人所共有,则在处分该项共有财产时,自应征得全体共有人之同意,其行为方属有效。如果一部分共有人未得全体共有人同意,代为签字或并无签字,私擅出卖,则其他共有人提出诉讼,确认其共有产业的所有权,这是合法的,人民法院应为公平合理的判决。”当时的法律和理论对处分并不作负担行为和处分行为之区分,故该批复之“处分”应该是指买卖合同而言。

2、时隔近30年后,1979年2月2日发布的《最高人民法院<关于贯彻执行民事政策法律的意见>》规定:“未取得其他共有人同意,擅自出卖房屋,买方又明知故犯的,亦应宣布买卖关系无效”。

3、1984年8月30日发布的《最高人民法院<关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见>》第55条规定:“非所有权人出卖他人房屋的,应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,应宣布买卖关系无效。买方如不知情,买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对,事后又提出异议的,应承认买卖关系有效,因买卖关系无效而造成的经济损失,有过错的一方应负责赔偿。”

4、1988年4月2日,最高人民法院针对1986年《民法通则》发布的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>的若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”

5、1988年10月24日,最高人民法院对河南省高级人民法院《关于于金明和赵文运等五人房屋纠纷一案的请示报告》作出的《最高人民法院关于于金明和赵文运等五人房屋纠纷一案的批复》指出:“经研究认为,崔希舜未经赵文运等房屋共有人的同意,于1972年11月4日擅自将郑州市南学街67号院内东屋北头二间出卖给于金明是不合法的。1984年11月,该房屋共有人赵文运等诉至郑州市管城回族区人民法院,要求废除房屋买卖关系。第一、二审法院判决买卖关系无效并无不当。故同意你院审判委员会的意见,可维持一、二审判决,驳回于金明的申诉。”

6、1990年10月26日,最高人民法院对上海市高级人民法院《关于沈云诉王雪霞房屋产权纠纷案的请示》作出的《最高人民法院关于关于共有人之一私自与外籍华人违反法律进行房产抵押买卖交易无效的复函》指出:“经研究,我们认为,根据1984年余性本、王雪霞等人共同签署的“房屋分割协议书”的约定,双方当事人所争议的房屋应属王雪霞及余学强等六个子女共有。王雪霞事先未经全体共有人的同意,私自向沈云抵押、出卖房屋,侵犯了其他共有人的权益,而且双方当事人的抵押、买卖房屋行为又均未按照我国的房屋管理规定进行,也未得到房屋主管部门的认可。因此,应认定沈云与王雪霞的房屋抵押、买卖交易行为无效。对沈云提出的确认房屋产权的请求不予支持,王雪霞应返还沈云的钱款,由此造成的损失应根据双方的责任相应承担。”

7、1993年3月22日,最高人民法院对福建省高级人民法院《关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷上诉案的请示》作出的《最高人民法院关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等房屋买卖纠纷上诉案的复函》指出:“经研究,并征求了相关部门意见,原则上同意你院审判委员会的倾向性意见,即:蔡奕新擅自与柯碧莲签订的房屋买卖协议原则上应认定无效。柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争宅基地上所建房屋,亦不予保护为宜,但处理时要考虑柯碧莲陈庆雄、陈庆法等人住房困难等实际情况,采取适当方式妥善解决,以防止矛盾激化。”

8、1999年10月1日发布的《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”

9、2012年5月10日发布的《解释》第3条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”

另外,我国几次民事审判工作座谈会纪要以及部分省、市法院有关指导意见对出卖共有之物合同效力的有关规定。

10、1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》二(二)第二规定:“依法保护合同的原则。房地产权益纠纷,大部分表现为合同纠纷。审理房地产案件,应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策,不损害国家利益、公共利益和他人利益,就应维护合同的效力,应予以支持。”

11、2011年《全国民事审判工作座谈会纪要》第9条规定:“转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的,原则上应当认定该转让行为有效。受让人虽然知道转让标的物为共有,但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的,可以认定转让行为有效。 另一种意见:转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的,按照物权法第一百零六条有关善意取得的规定处理。”

12、2014年12月16日北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第6条规定:“无权处分合同的效力和履行。夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。……房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。”

13、2017年9月12日广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第7条:“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持: (五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;”

14、2017年10月27日宜宾中院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第12条规定:“夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。”

通过对上述法律、司法解释、司法批复的追溯分析以及近年来部分省、市法院的指导意见,基本可以厘清出卖共有之物合同的效力经历了从无效、效力待定、完全有效的一个发展演变过程。

二、我国民法大师们关于出卖共有之物合同效力的观点集成

1、王利明认为:对无权处分所订立合同效力的认定应当与受让人的交易安全相联系,而不能将决定合同有效与否的权力交给原权利人。只要相对人善意,法律就应当保护其合理的预期。在符合善意取得制度的情况下,或者即使不符合善意取得制度,但相对人善意且支付相应的对价时,就应承认合同的效力。

2、王轶认为:在所谓债权形式主义物权变动模式下,由于合同效力与通过合同履行发生物权变动的结果是分离的,合同效力不应受到物权是否发生变动的影响,也就不应受让与人有无处分权的影响。在无权处分时,善意相对人可根据善意取得制度取得物权,恶意相对人也受到有效债权的约束;在让与人不能履行合同时,受让人可依有效的债权合同主张违约责任。

3、韩世远认为:应当将无权处分行为的效力待定解释为物权行为效力待定,而非债权行为效力待定。即债权行为的生效不以当事人有无处分权为要件,即使让与人没有取得处分权或者得到权利人的追认,债权合同也不因此而无效,受让人可依有效的债权合同得到保护。

4、梁慧星认为:夫妻一方处分共有财产的买卖合同,原则上有效,例外无效,例外之例外有效。“例外”就是处分人具有损害夫妻另一方的恶意。“例外之例外”就是在处分人具有损害夫妻另一方的恶意的情形下,买卖合同已经履行、已经付款交房且办了过户登记,买受人已经合法取得该房屋的所有权的情形下,认定合同有效。同时还认为:合同法第51条的适用范围是既无所有权也无处分权的人处分他人财产的情形。出卖共有之物属于合同法第49、50条规定的表见代理、超越权限代表规则调整的范围,不属于合同法第51条无权处分合同规则的适用范围,也不在物权法第106条善意取得制度的适用范围之内。合同法第51条和物权法第106条规定的适用范围只针对出卖他人之物的情形进行适用。

三、按现行法律规定,出卖共有之物的债权合同原则上属有效合同,并辨析《合同法》第51条和《解释》第3条规定之实质含义

1、从本文第一部分对我国立法、司法机关对出卖共有之物合同效力的司法态度的发展变化过程可以得出的结论是:出卖共有之物之买卖合同原则上是完全有效的,除非具有《合同法》第52条规定的无效情形则另当别论。因此,从现行法律及司法解释规定来看,单纯从审判实务操作的角度讲应该是很好操作的,简言之,法官作出判决时直接依照《解释》第3条的规定而避开《合同法》51条规定作出合同有效的认定即可。但对于司法改革浪潮中正规化专业化职业化也就是以前我们所说的精英化的员额法官们而言,对于法律规定的适用,不能只知其然,而不知其所以然。新时代要求我们既要知其然,更要知其所以然。

2、《合同法》第132条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”《解释》第3条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”《解释》第3条究竟是对《合同法》第132条的反面解释还是对《合同法》第51条的否定解释呢?如果深入思考过上述规定之内容者,应该头脑中会有种“云里雾里”的感觉,因为上述规定至今仍是有效施行的规定。从文义上看 ,很明显,《合同法》第52条与《解释》第3条是有冲突和矛盾之处的。一个是追认则合同有效,不追认则合同无效,在是否追认期间,则合同效力待定。另一个则是主张无效的,不予支持,反言之就是合同完全有效的意思。从法律位阶来讲,《合同法》位阶要高于司法解释;从新法优于旧法原则来讲,司法解释出台在后。但是二者又不属于同一位阶之“法”,那么问题又出现了,不同位阶之“法”是否可以按新法优于旧法原则进行理解呢?因此,诸多疑问盘旋纠缠而让人难以明了释然。下面针对上述规定“冲突、矛盾”之困惑进行辨析。

第一、《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该规定清楚明确表明了我国立法采纳的是物权变动的“原因行为与变动结果”相区分原则。在理解《合同法》第51条、132条和《解释》第3条之间的关系时,应注意区分物权变动的原因行为和结果行为,区分负担行为和处分行为,区分合同本身的效力和合同履行后物权变动的结果。物权变动的原因行为与物权变动结果是相区分的,也就是说,作为物权变动之前而为的债权行为如买卖合同的效力不因物权变动目的结果未实现而被否定。

第二、《合同法》第51条的规定,从文义理解上,反言之即权利人未追认或未取得处分权的情形下,则合同无效。《解释》第3条的规定,从文义理解上,反言之即合同有效。这就陷入了前述所提到的云里雾里的感觉里。面对此困惑,就需要对前段所提到的区分负担行为和处分行为的理论概念进行阐释。出卖共有之物属于无权处分行为的类型之一。首先我们需要对了解处分之概意是什么,进而剥离出事实处分、法律处分、负担行为、处分行为的法理含义。“处分”是大陆法系民法常用的基本概念,最广义的处分包括事实处分和法律处分。所谓事实处分是指对原物加以物质上的改造、变形或者毁损的事实行为。所谓法律处分包括负担行为和处分行为。而谈到无权处分,就不得不提民法理论上的“负担行为”和“处分行为”的概念,因为二者密切相关。负担行为是指发生债法上给付义务效果债权行为,一般体现为合同行为。处分行为是指直接发生财产权转移或者消灭的物权行为。负担行为产生的法律效果是债权的产生和变更,处分行为产生的法律效果是物权的产生、变更和消灭。

第三、现代市场交易活动中,无权处分的表现形式是多种多样的,而《合同法》调整的对象都是以合同的形式处分他人财产的行为。也就是说,对于《合同法》第51条规定的“……该合同有效。”中所称“合同”二字的理解不能简单从字面含义上就文义解释为我们普通民众观念中的合同。而需结合民法理论以及当时立法技术的局限等进行体系解释。从而厘清对该规定之“合同”含义的纷争和误解,更正确地认识债权行为与物权行为的区别,更合理地、有序地、连贯地、清晰地理解我国关于出卖共有之物的立法演绎的畅通逻辑和《合同法》第51条立法者所表达的真正含义。《合同法》第51条所称之“合同”的实质含义应该是前段提到的法律处分中“处分行为”而非“负担行为”,简言之,该“合同”仅仅是指处分行为即标的物之物权的转移变更,而不包括处分合同在内。在出卖共有之物的情形,处分合同的效力并非是效力待定,而是确定有效的。真正效力待定的是处分人履行合同的行为和履行合同的结果即无权处分行为效力待定。作此实质含义之解释和理解,便能够毫无困惑的理解《解释》第3条和《合同法》第51条规定的内容的内在统一性而非冲突性或者矛盾性。由此而理解,前述提到的困惑便迎刃而解。

四、审判实例简述简析

笔者例举两起出卖共有之物的审判实例(为了便于分析,实例细节有所简化和省略)进行简述简析,以便与对出卖共有之物合同效力的认识产生困惑或者持有不同观点的同仁们进行实务观点的交流和探讨。

1、实例一:原告李某与被告彭某、刘某房屋买卖合同纠纷案。彭某、刘某系夫妻关系,2017年8月3日,李某与彭某签订《房屋买卖合同》,约定李某购买彭某与刘某共同所有的位于太阳岛小区的住房一套。李某当日支付了彭某购房定金2万元。李某、彭某在合同上签字捺印。2017年8月8日,彭某短信告知李某,称因合同未经其配偶刘某签字是无效的而不同意出卖房屋。因此,李某诉请被告双倍返还定金。彭某与刘某抗辩,房屋系二人夫妻共同财产,彭某未经配偶刘某同意擅自出卖共有房屋,根据《合同法》51条的规定,合同未经刘某追认应属无效,最多是承担合同无效的缔约过失责任。虽然该案最终以彭某退还李某定金2万元,额外补偿4000元的结果调解结案,但是如果判决,笔者倾向于认定合同有效,彭某应双倍返还李某购房定金。

2、实例二:原告宋某与被告李某等所有权确认纠纷案。2014年7月7日,钟某、张某与宋某签订《存量房买卖合同》,约定宋某购买钟某、张某位于宜宾市翠屏区下江北马鞍石新建村住房一套,并于当日办理了房屋过户手续。该住房系钟某与李某的夫妻共同财产,钟某与李某于2005年办理离婚登记时未分割处理该房产。钟某在出售房屋前与张某办了一张假“结婚证”,钟某和张某作为卖房人在合同签字捺印。而后,李某知晓房屋被出卖并过户后,提起行政诉讼,请求撤销过户登记,二审终审判决撤销过户登记。宋某因过户登记被撤销后,提起民事诉讼,认为其符合善意取得的条件,请求确认房屋所有权归其所有。诉讼中,因宋某并未提供证据证明其向钟某支付了购房款,一审判决认为宋某不构成善意取得,驳回了宋某的请求。宋某上诉,二审维持原判。笔者认为,该案是前述提到的物权变动的“原因行为和物权变动结果”相区分原则的典型案例。因该案宋某主张的法律关系系物权确权纠纷,一审重点审查的是宋某是否构成善意取得,而对宋某与钟某、张某签订的买卖合同的效力并未进行阐述。但抛开该案的审理,从案例探讨的层面,该案买卖合同效力有效与否的问题,值得进一步思考分析。钟某通过与张某假办“结婚证”的形式与宋某签订买卖合同,出卖实际属于钟某与李某夫妻共有房屋,而宋某对假“结婚证”一事并不知晓,而宋某与钟某、张某签订的买卖合同并不属于《合同法》第52条规定的合同无效情形(除非将钟某与张某假办“结婚证”的行为以及出售钟某和李某夫妻共有房屋损害了李某的财产权理解为损害社会公共利益),笔者倾向认为宋某与钟某、张某签订的《存量房买卖合同》有效,至于是否能够取得房屋所有权是物权法善意取得制度解决的问题,宋某是可以基于房屋买卖合同的债权行为向钟某主张合同权利的。


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